Efektywność energetyczna w obiektach komercyjnych – czego oczekują najemcy i inwestorzy?

W nieruchomościach komercyjnych energia przestała być wyłącznie kosztem technicznym, a stała się elementem, który wpływa na czynsz, opłaty eksploatacyjne, ryzyko inwestycyjne i wiarygodność raportowania ESG. Dlatego coraz częściej pytanie nie dotyczy już tego, czy budynek posiada odpowiednie dokumenty, lecz czy jego parametry można obronić danymi i czy da się nimi realnie zarządzać w praktyce.

Dlaczego efektywność energetyczna budynku wymaga dziś więcej niż samo świadectwo charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej (ang. Energy Performance Certificate, EPC) opisuje budynek w ujęciu formalno-metodycznym, ale zwykle nie odpowiada na pytanie, które interesuje najemcę korporacyjnego: ile realnie kosztuje eksploatacja przy konkretnym sposobie użytkowania i jak stabilne są te koszty w czasie. Z jego perspektywy kluczowe jest rozdzielenie zużycia na strefy, profile godzinowe, wpływ temperatur i obłożenia oraz możliwość wykazania, że obiekt jest zarządzany w sposób ograniczający straty operacyjne, a nie jedynie spełniający minimalny wymóg formalny.

Na znaczeniu zyskują także uwarunkowania regulacyjne i rynkowe, które powodują, że etykieta energetyczna bywa jedynie punktem wyjścia. Przykładowo, unijna dyrektywa EPBD tworzy ramy dla wprowadzania minimalnych standardów efektywności energetycznej (MEPS) dla budynków niemieszkalnych, co w praktyce oznacza rosnącą presję na modernizację najsłabszej części istniejącego zasobu budynków, zależnie od krajowej transpozycji przepisów.

Jak efektywność energetyczna budynku wpływa na opłaty eksploatacyjne i konkurencyjność oferty najmu?

W biurowcach i parkach handlowych część kosztów mediów i utrzymania budynku wraca do najemców w ramach opłat eksploatacyjnych. Gdy obiekt cechuje się słabą sprawnością energetyczną, rosną nie tylko rachunki za energię, ale też koszty pośrednie:

• częstsza praca urządzeń,
• większe obciążenie systemów HVAC (ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji),
• trudniejsze utrzymanie komfortu,
• większa liczba interwencji serwisowych.

W efekcie taka opłata przestaje być neutralnym dodatkiem do czynszu i staje się argumentem negocjacyjnym przeciwko właścicielowi.

Raporty rynkowe dotyczące kosztów eksploatacyjnych wskazują, że koszty energii i działania pro-efektywnościowe (systemy zarządzania, inwestycje energooszczędne, certyfikacje) realnie wpływają na ich strukturę i poziom. To istotne, ponieważ pokazuje mechanizm: budynek z lepszym zarządzaniem energią oferuje najemcy bardziej przewidywalny koszt całkowity, a nie wyłącznie lepszy wizerunek.

Dlaczego efektywność energetyczna budynku musi być opisana danymi, jeśli najemca raportuje ESG?

Duzi najemcy raportują zużycie energii i emisje w ramach standardów wewnętrznych oraz zewnętrznych, a podstawą są dane dotyczące energii spalanej na miejscu i energii kupowanej. W definicjach Scope 1 i Scope 2 kluczowe jest rozróżnienie:

• Scope 1 to emisje bezpośrednie ze źródeł kontrolowanych przez organizację (np. spalanie paliwa w kotłach),
• Scope 2 to emisje pośrednie związane z zakupioną energią (elektryczność, ciepło, chłód, para).

W budynku, w którym działa wielu najemców, problemem rzadko jest sama chęć raportowania, a częściej brak szczegółowych danych: jeśli media są rozliczane ryczałtowo lub pomiary nie rozdzielają części wspólnych od powierzchni najemcy, raportowanie staje się kosztowne i obarczone istotnym marginesem błędu. Z tego powodu w umowach najmu i tzw. green leases coraz mocniej akcentuje się obowiązek udostępniania danych o zużyciu mediów, często za pośrednictwem automatycznych systemów zbierania i agregacji danych.

Czym dla inwestora jest efektywność energetyczna budynku w audycie, a czym w BREEAM In-Use lub LEED?

Z perspektywy inwestora audyt energetyczny – tam, gdzie wynika z przepisów, np. w przypadku audytu energetycznego przedsiębiorstwa – pełni przede wszystkim funkcję diagnostyczno-rozliczeniową. Jego celem jest:

• identyfikacja zużycia energii,
• wskazanie strat i potencjału usprawnień,
• stworzenie podstaw do planowania działań efektywnościowych.

W polskim porządku prawnym obowiązek audytu dotyczy określonej grupy dużych podmiotów i ma charakter cykliczny, co podkreśla jego formalny wymiar.

BREEAM In-Use oraz LEED O+M to natomiast certyfikacje wielokryterialne, obejmujące nie tylko energię, lecz także szeroko rozumiane zarządzanie budynkiem i jego wpływ środowiskowy. BREEAM In-Use funkcjonuje jako ramy wspierające właścicieli i zarządców w poprawie wyników operacyjnych oraz benchmarkingu budynków, z naciskiem na jakość danych i procesów zarządczych. LEED dla budynków istniejących kładzie silny nacisk na ciągłe monitorowanie i zarządzanie zużyciem energii, wody oraz innych zasobów, m.in. poprzez dedykowane narzędzia do śledzenia danych.

W praktyce różnica jest prosta: audyt ma odpowiedzieć na pytanie co i dlaczego zużywa energię oraz co da najlepszy efekt ekonomiczny, a certyfikacje pokazują, jak budynek wypada na tle standardu i w jaki sposób jest zarządzany w szerszym ujęciu.

Dlaczego niska efektywność energetyczna obniża wycenę budynku?

Dla instytucjonalnego kapitału ryzyko tzw. brown discount to możliwy scenariusz wyceny. Aktywa o gorszych parametrach energetycznych mogą tracić na wartości względem rynku, bo rośnie koszt ich dostosowania do aktualnych wymogów regulacyjnych, zwiększa się ryzyko pustostanów, a dostęp do finansowania bywa trudniejszy. Analizy rynku nieruchomości komercyjnych wskazują, że poprawa parametrów energetycznych jest powiązana zarówno z premią wartości, jak i z wyższymi lub bardziej stabilnymi czynszami.

Dodatkowym tłem jest rosnąca wrażliwość rynków finansowych na ryzyka klimatyczne i transformacyjne. Badania dotyczące wyceny ryzyka klimatycznego w komercyjnych nieruchomościach w strefie euro pokazują, że inwestorzy coraz uważniej analizują te czynniki, co wzmacnia presję na dostępność danych energetycznych oraz długofalowe strategie modernizacji.

W jaki sposób efektywność energetyczna budynku przekłada się na realne oszczędności po dobrze zaplanowanej modernizacji?

Skuteczna modernizacja w nieruchomości komercyjnej zaczyna się od dokładnej weryfikacji, gdzie energia jest tracona: w HVAC, wentylacji, automatyce, przygotowaniu ciepła i chłodu, pracy nocnej lub weekendowej, w zbyt wysokich nastawach i braku synchronizacji z obłożeniem. Rzetelny audyt pozwala przełożyć te obserwacje na listę działań z jasno określonymi priorytetami, ponieważ łączy pomiary i analizę z oceną ich wpływu na koszty operacyjne oraz komfort najemców.

W tym ujęciu kluczowe jest, że efektywność energetyczna budynku przestaje być parametrem technicznym, a staje się elementem modelu biznesowego – wpływa na:

• opłaty eksploatacyjne,
• konkurencyjność w negocjacjach,
• możliwość dostarczenia danych do ESG,
• postrzeganie ryzyka przez inwestora.

Jeśli modernizacja ma sens, to nie dlatego, że brzmi dobrze w prezentacji, tylko dlatego, że audyt wskazał konkretne mechanizmy strat i policzył ich wpływ na roczne koszty utrzymania.

Na poziomie relacji z najemcą audyt ułatwia również uporządkowanie zasad gromadzenia i udostępniania danych. Budynek wyposażony w odpowiedni system pomiarów oraz spójny model rozliczeń pozwala ograniczyć spory dotyczące kosztów części wspólnych i budować zaufanie do zasadności opłat eksploatacyjnych, co w praktyce stanowi jeden z nieformalnych warunków długoterminowego najmu.